首页 > 成长

坐标德国法兰克福, 今年和男票一起买房上车了

成长 2021-10-11 19:30:47

一直都有买房的打算,但手上钱不够,只能是嘴上bb,身体没有行动。没想到去年疫情爆发,各国央行紧急调低利率,引爆资本市场,股市和房市开始疯长。不过具体到社畜们的收入,应该大部分都比较惨,比如我男票当时身处航空业,虽然没被裁,但基本就是呆家里打扫卫生。我的工作虽然没受影响,但我两疫情期间月流水少了很多,不足以支持我们买个大点的房(理想型100平以上)。直到去年11月,男票跳槽找到新工作,待遇比疫情前高蛮多,前景好也受器重。

总之等我们财务情况稳定下来后,也就到了今年3,4月。

高位接盘是否存在风险

从下图德国房地产指数来看,2010年金融危机后,德国就迎来房价大牛,尤其是公寓住宅(黄线二手,黑线新建)一骑绝尘,而别墅(绿线二手,橙线一手)则反响般般,也侧面反映出作为买房主力军,德国中青年社畜更倾向生活在大城市和周边,购买更省地的公寓住宅。

虽然我和男票买房属于刚需,但看着房价涨势,我们也很担心自己高位接盘。

思来想去最后我们一致认为,房价的升跌不是我们能预测的,但利率一定会随着经济复苏逐步上升(前段时间美联储也表示要把加息时间从2023年提前到2022年底),与其去研究预测房价走势,我们不如把心思放在有确定性的利率走势上,至少能避免最坏情况----房价利率双升。

德国房地产指数,来源immobilienscout24.de

买房预算

德国买房理论上可以零首付,但买房手续费(公证费,地税等等,大概占房价10%)最好还是自己出,这样能拿到比较好一点的贷款利息。

我和男票手上大概有7万欧现金,用这笔钱作为手续费的话,我们最多能买60万出头的房子。不过男票相对保守,同时考虑到还贷压力,我们一开始只把目标价定在40万,看了几个这个价位的房子,各种毛病一大堆。后来跟我爸吐槽,他说我们两个工作稳定失业可能性极低,而且男票搞IT,未来20年在德国前景不错,那我们就应该买上限60万的房,房子一定是越贵越好,我们两个新手千万别指望能从精明的业主,中介和开放商眼皮下捡漏。我们一想觉得很有道理,乖乖把目标上限调到60万,力求一步到位不搞置换。

买哪里

严格来说,我和男票并不是在法兰克福市区工作,而是周边,市中心加上周边地区一起形成大法兰都市区,类似大纽约和大洛杉矶地区。作为区域金融和金融IT中心,法兰克福一直处在人口净流入状态,特别是英国脱欧后,法兰在欧盟内部的重要性进一步加强,城区内近十年都在大兴土木建房,但一直供不应求,房价德国第二,在慕尼黑之后。

法兰克福金融区Bankenviertel

法兰克福火车站区Bahnhofsviertel

法兰克福市内均价是大概每平米7500欧,考虑到地区薪资水平,这个价格已经对普通社畜很不友好。

而且国外大城市都是藏污纳垢的地方,好城区和坏城区的差别可不只是配套设施和经济水平,还有实实在在的犯罪率,比如中心火车站附近就是du品和zhan街泛滥的地方,交通便利人人爱,坏人们也不例外。接着是城市外环,有些看起来像工业区,有些看起来没人气,有些住满zhong dong人,而且交通和配套设施很一般,房价基本在3500到7000欧之间,纯粹是沾了法兰克福市区的光。剩下的内环,环境好有小区氛围的地方至少每平米9000欧。

有意思的是,有些高价富人区就和红灯区一街之隔,没有任何围墙栅栏,但硬是凭着穷人勿扰的强大气场,让对面的混混闲杂人员不敢越街半步。

法兰克福市内房价趋势(黑线新建,红线二手),来源Engel&Völkers

法兰克福各城区房价水平,来源Engel&Völkers

对应国内北上深,预算有限的年轻家庭要么买个市内小房子留下来,要么去二三线发展。

然而德国地小,除了一二线其他都是村,而德国人偏偏又对刚需房有一定空间要求,所以大部分希望留在大城市的年轻人只能去周边卫星镇,而随着疫情引发的远程办公成为趋势,人们从核心区迁往周边的意愿又进一步加强。又因为德国地小,整个大法兰区加起来还不如一个上海市大,所以周边区域其实也不太远。

这时,决定周边卫星镇受欢迎程度的因素就不是距离,而是舒适度。比如美因河畔,紧邻法兰克福的大镇Offenbach,早年(1970年代之前)凭借皮革制造和电子工业辉煌过一段时间,后来随着产业转移整个城市开始衰落,失业率居高不下,还聚集了很多受教育程度不高的外国人。

虽然之后努力在搞产业转型,目前也算是德国工业设计重镇,然而大部分城区依然给人破败不堪的感觉,个别区域甚至让人想到底特律,优越的地理位置完全被经济发展和人口素质拖累,房价在2020-2021德国整体上涨的情况下竟然还跌了。

这个地方整体房价便宜,在2020-2021德国整体房价上涨的情况下竟然还跌了。作为美因河畔法兰克福卫星城,Offenbach优越的地理位置完全被经济发展和人口素质活所拖累,生生拖累这么优越的地理位置。

比如我们所住小镇的房价就比其他几个更近的卫星镇贵。人们对卫星镇的偏好基本不可能被扭转,除非政府搞大改,但这种可能性极低。所以只要法兰克福能继续吸引人口流入,周边优质卫星镇就会越来越受欢迎。

另外,我们买房虽然是刚需,但房子自带投资属性,我们还是希望房子能保值,这里多亏我爸点醒。我们首先排除了法兰克福市区房,均价7000欧每平米实在太贵买不起。

而且国外大城市都是藏污纳垢的地方,除了法兰克福大学区和使馆金融区(然而均价8500欧以上),其他地方不是太乱太吵就是太远。所以我们就以法兰克福为中心,看看周边卫星镇和村子。法兰大区包括超多小破村,无论是公交还是自己开车都很不方便,而且这种地方基本没建学校。男票有个朋友就住这种小镇,每天开车40分钟送小孩上学,然后再开40分钟去上班,遇到堵车更烦人,所以我们很快排除了这些区域,选择一下子小了很多,只剩德铁线路上5,6个乡镇,和国内大家都选地铁房差不多。

下一个要排除的是那些糟糕的城区和社区。这种地方往往交通方便,地理位置偏中心,但住户基本都是学生和来自zhong dong没受过高等教育的人,整体氛围脏乱差。我和男票当时在网上看到一个这种小区的房子,90平只要27万,属于某市区,交通便利,楼下就是电车站,当时啥也不懂,超级兴奋周末就去实地考察。结果发现路上很多棕色面孔,附近超市竟然在橱窗上贴告示写着不要随地小便,看来是周边太多人这么干,怕了怕了。

另外还有一种社区,区内住户主要是租客而不是业主,这种地方人员流动大,租客往往对小区建设和邻里关系不上心,这种小区比较难分辨,我们只能尽量排除。说真的,国外买房,社区因素对房价的影响,比地理交通因素大太多。

经过2,3个星期各小镇实地考察和对比,我们还是打算在目前租房的小镇买房,真是兜兜转转又回到原点。其实我们当时决定在这里合租,就是取了我两工作地点连线的中间点,完全没做实地考察,主要是因为男票哥嫂14年就在这个小镇买房成家,对这里相当满意。

当年35万欧买的顶层penthouse,110平带超大阳台,如今估值大概超过60万(德国顶层公寓很受欢迎,也是最贵的楼层)。我们在小镇住了两年,也很喜欢这个地方,坐火车10分钟到法兰市中心,比法兰市内部分城区还便利。男票开车15分钟就到公司,我坐火车半小时到单位,开车的话20分钟。镇上好几个学校,基础设施良好,还有一个亚超,外围还有成片森林和田野,适合周末散步踩单车。

关于房子的类型,我和男票一致同意买公寓住宅而不是联排/独栋house。

主要是懒得打理院子,而院子对我们也没太大吸引力,毕竟夏天烧烤的话在公寓阳台也可以搞。另外House里的楼梯严重影响空间感和利用率,一个120平的双层house一般都不如平层开阔,同理我们也不考虑复式。接下来还有一个很重要的问题,是买新房/期房还是二手,二手的话房龄也要考虑。

我爸妈建议买新房,但我们一开始倾向二手,毕竟相对便宜,不过德国的二手房其实一言难尽。

那些百年老房(1900-1920)虽然看起来很有风情(参考上海老洋楼),但基本都是木结构,经过100多年,状况好不到哪里去。这种老房经常把内部翻新得漂漂亮亮,但到底是翻新了结构还是只搞了表皮,不挖开看看基本很难分辨。最坏的情况是要自己做加固,100平米估计加固装修费高达20万。5,60年代建的房子也有槽点,当时德国属于战后重建经济高速发展期,建了很多房,然而用料抠抠缩缩,只放一点点钢筋,虽然远不至于危房,但我们心里膈应。

7,80年代的房子虽然结构承载能力加强,但大部分设计风格老套,餐厅客厅厨房完全隔开,空间感不好,买了自己改造又太麻烦。最后只剩下90年代后建的房子,对应国内的次新房,绝大部分都是业主自住,空间设计和节能指标不错,房龄短状况好的话价格甚至和同一区域新房持平。然而不知是业主自己住着太满意还是觉得自家房子还有很大升值空间,这类房子供应很少,经常一挂出就被抢走。考虑到新房住着省事节能好,还有更好的升值/抗跌属性,我们最后决定首选新房和次新房。

不过毕竟是个小镇,新建住房项目只有2个,一个在老城区,一个在新城区。新城区的开发商是个瑞典公司,规模大口碑好,运营范围是整个欧洲,60年代就来德国搞开发,如今德国也是他们的主要市场,除了目前这个在建项目,他们还买下附近成片土地,之后继续扩张建房。新城区的房子基本都是2000年后建成,男票哥哥也住这,区域内房价包括新建项目基本每平米5000-5500欧,住户组成相对简单,一眼望去主要是受过良好教育有稳定工作的年轻家庭。

我们在这还发现几户同胞,算是应证了我们对住户素质的猜测,毕竟大部分在欧美定居的年轻国人都是通过读书和工作留在当地,素质较高。新城区目前基本是纯住宅,有好几个大型超市,只有一个咖啡厅,没有饭店,后续会招商开设小吃店和面包店。

而老城区的开发商是个法兰地区本土公司,房子就在镇中心,附近很多饭店和小商店却没有大型超市,城区功能偏向商业而不是住宅。发展了这么多年,区内盖满了各种房子,有百年老宅,有战后用料抠缩房,有独栋大院,也有类似国内90年代兴建的单元房,邻里之间房价相差比较大,区域内住户组成相对复杂。

显然新城区的房子更符合我们对优质社区的构想,而且房价比老城区还便宜。我们认为这个项目也很符合法兰地区城镇发展趋势。作为区域金融中心,法兰克福一直处在人口净流入状态,特别是英国脱欧后,法兰在欧盟内部的重要性进一步加强,城区内近十年都在大兴土木建房,但一直供不应求,房价德国第二,在慕尼黑之后。但相比德国其他具有产业中心职能的大城市柏林(首都和文化中心),汉堡(贸易物流中心),慕尼黑(科技中心),法兰克福市内面积最小,人口最少,可以说扩张潜力最大。

然而市内面积有限,高房价也不是每个收入稳定的年轻家庭能够承担。不像国内有1234线城市,在一线呆不下的年轻人会选择回2,3线,德国地小,除了12线其他都是村,希望留在大城市的年轻人买房只能去周边房价较低的卫星镇,疫情引发的远程办公趋势也让人们从核心区迁往郊区的意愿加强。决定这些卫星镇受欢迎程度的因素不是离核心城的距离,而是舒适度,比如我们所住小镇的房价就比其他几个更近的卫星镇贵。人们对卫星镇的偏好基本不可能被扭转,除非政府搞大改,但这种可能性极低。

所以只要法兰克福能继续吸引人口流入,周边优质卫星镇就会越来越受欢迎。

说回小镇新城区项目,虽然开发商在楼盘介绍里只强调了自然环境优越,但从项目距火车站10分钟步行距离来看,这基本就是为在核心城区工作的年轻家庭打造,加上后续开发,整个新城区大概会成为大型城郊体面打工人社区。说实话,从居住舒适度和交通便利度来看,这个区域比法兰克福部分城区还优越。不过这个楼盘是期房,预计23年初才能收房,也就是说要等一年半才能入住,以我们目前的房租来算,一年半大概是2万欧,可以说是买期房的隐形成本。

另外买期房也要考虑烂尾和与预期不符的风险,所以选一个靠谱的开发商真的很重要。

新城区楼盘平面图,共计153户

一张效果图

确定好买新城区项目的房子,剩下就是选楼层和户型了。

从光线和隐私保障来看,楼层越高越好,当然也越贵(这里的房子最高5层配有电梯,不存在国内高层的典型问题)。考虑到今后有小孩和父母探亲,我们只看110平以上的三卧两卫,由于我们主要在客厅活动,同面积情况下倾向客厅大卧室小。扫了一圈,发现好多户型一言难尽,比如超长走道,有的直接在客厅中间搞个厕所,很多户型的厕所都是暗卫。。。最后我们看中一个奇葩三角形房子,次顶层120平(使用面积114平),58万。这个房子属于第一眼嫌弃,但仔细一想也还行的那种。

优点是房间客厅朝南,勉强算是南北通,两个厕所都有开窗,走道面积小到可以忽略不记,客厅餐厅总面积超过40平,餐厅可以作为家庭核心区,一家人围一起搞吃的。缺点也很明显,阳台略小,两个小房间对着餐厅客厅,动静混乱影响隐私。不过小房间是为小孩和工作间/父母探亲准备,我们觉得隐私等级低一点还不算致命。主卧自带厕所而且有一定进深,隐私和动静都不是问题。不过就像我爸说的,普通百姓刚需房不可能完美,满意度达到70%就不错了。

超长走道房

一家人围着厕所生活

我们买的三角房

5月初我们交了1000欧定金预定三角房,不过想到这个户型实在奇葩,我和男票之后时不时去看同户型的其他楼层有没出售。

结果发现这货很快就没了,反而剩下一堆长走道户型,看来大家都对空间利用率十分在意。不过从5月初下订单到9月初签买房合同,我们经历了超大波折。我在4月底申请了德国长居签证,以便申请贷款。银行那边也对我们月收入没有异议,表示只等我拿到长居。结果因为疫情和各种guan liao作风,外管局一直没批下来。按开发商那边规定,预定后一个月内没签购房合同,就要取消预订。幸亏开发商代表人超好,表示如果是程序问题而不是我俩财务问题,他们可以适当通融一下,结果这一等就到了8月底,长居还没下来,我和男票都快抑郁了,打电话投诉说办证人在度假。

倒是银行看不下去,表示没长居也破例给我们发贷,为了赚利息也是很拼。值得庆幸的是,开发商在6,7月对剩下的房子进行了8-10%的提价,算起来提价后我们房子超过62万,但9月签合同依然按58万卖给我们。如果开发商没耐心取消我们的预订,以三角房的受欢迎程度,我们的房子很可能被别人拿下,就算我们运气好拿回来,大概率也要承担8%的提价。

对于这次买房,我和男票还有我爸妈都超级满意,但是男票爸妈一直觉得太贵,贷款太多风险太大。

我一开始超怕男票受他爸妈影响,因为在我爸建议我们把目标上限从40万提到60万后,男票花了一个星期才消化,后来他自己也说他爸妈租了一辈子房,对房价和房地产一无所知,现在老了开始后悔没买房,所以不用参考他们的意见。我们自己也算过,贷款30年,每月还贷1850欧对我两压力不大,除去每月开销还能存钱。如果我们不买房,将来有了小孩还是要租一个100平以上好一点的房子,这种房子冷租至少1400欧。也就是说买房还贷只是每月多花几百欧,就能确保30年后手握几十万资产。

这里顺便说一嘴男票上司的故事,上司现年45岁,有家庭,小孩十多岁,税前年薪应该有8,9万欧,在德国算高薪了,一直租房没买房。今年终于醒悟要买房,虽然他家能出更高的首付和月供,但毕竟年龄摆在那,银行只给贷15年,只能买一套不到50万的房子。不得不说,年轻时租房潇洒的快乐,已经被暗中标好了价格。虽然德国租房比例超高,但以我和男票目前所见,一辈子租房的不一定后悔,然而早早买房的一定很快乐。

版权声明

本文仅代表作者观点,不代表本站立场。
本文系作者授权发表,未经许可,不得转载。
本文地址:http://www.couhe.net/chengzhang/2021-10-11/79154.html

留言与评论(共有 0 条评论)
   
验证码:

凑合网

http://www.couhe.net/

统计代码 | 京ICP1234567-2号

Powered By 凑合网